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威望集团的Irfan Razack讨论了房地产市场，重点关注孟买和NCR地区的中等收入住房价格稳定的重要性，项目的成功，以及对各个房地产领域创新的需求。拉扎克说:“我们正在努力确保我们能够有效地保持相关性，确保价格不会螺旋式上升，并为客户提供优质产品。”

艾尔RazackCMD, 声望集团他说:“我们在孟买瞄准的一个领域是中等收入群体的住房，价格在750万卢比到2000万至250万卢比之间。这就是 实际的销售会继续发生，你会得到大量的产品。现在，当你达到5亿到10亿卢比的时候，你就会得到数字，但速度有点慢，然后你就有了利基市场 2 - 2.5亿卢比。这就是奢侈品市场，一个针对不同客户群体的独立市场。”

我对Prestige的第一印象是它是一家班加罗尔酒吧Sed房地产公司。你来到孟买，要搬到NCR。让我们谈谈。关于后一部分。孟买的经验如何? NCR地区的需求向量是什么?

Irfan Razack:在孟买，我们做得很好。我们现在在孟买有四个项目，除了两个大型办公室，还有住宅项目。我认为我们在那里做得很好，我们对我们的销售得到的反应非常满意。我们希望很快推出更多的项目，我相信这些项目会给我们带来一些积极的数字。

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标尺指标显示，房地产需求强劲，但价格目前似乎趋于稳定。我可以说这也适用于声望，因为这是我从Lodha或DLF或Max那里得到的感觉。

伊尔凡·拉扎克:价格必须稳定下来。为了保持相关性，我们必须确保价格不会螺旋式下降，因为那样你就突破了负担能力的障碍。据我所知，现在价格已经上涨了。现在，好吧，这不是我们试图赚取更多利润的函数。只是建筑成本、土地成本和管理费用都上升了，我们确实需要获得公平的利润，你已经看到了我们的数字，我们总是以个位数的PAT利润率着陆，但我们正在努力确保我们有效地保持相关性，确保价格不会螺旋式上升，并为客户提供优质的产品。

你对孟买等关键市场的房产吸收方式有何看法?因为当我们环顾整个生态系统时，几乎每一家豪华房地产公司都在推出大规模的房产。那里的库存和吸收是怎样的呢?

Irfan Razack:这是一个非常相关的问题。我们要看不同部分的吸收。一个是针对中等收入群体住房的部门，比如750万卢比到2- 250万卢比之间。只有这样，实际的销售才会持续发生，你才能获得销量。现在，当你进入5和10的时候，你就会得到数字，但速度会稍微慢一些，然后你就会进入利基市场，在那里你的收入会在2亿到2.5亿卢比之间。这就是奢侈品市场，一个针对不同客户群体的独立市场。

所以，你得到了这些数字，但是你没有得到体积。这就是我看待不同领域、不同目标受众的方式。如果我在孟买市中心推出产品，我无法提供2- 250万卢比的产品，同时，我也无法进入郊区，做一个价格非常高的项目。所以，这是一种平衡，这与我们运营的每个城市都有关。我认为这是确保我们在正确的地方拥有正确的产品，正确的组合，以确保销量不断上升的关键。我可以告诉你，需求肯定是存在的，好消息是，每个住宅领域都有需求。有能力购买更大、更昂贵房屋的人正在购买，当然，成交量来自目标价格。总的来说，现在是我们发展业务的好时机，而且发展得很快。

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但假设在孟买市场，你的价格在500万卢比以上，你会考虑中高档市场吗?

Irfan Razack:我们在Mulund工作。在穆隆德，我有很多卷。我们有一个大项目，叫做Mulund的Prestige City，这是我们推出的第一个部分，大约有2000套公寓，其中，我们在过去两年中卖出了1600套以上，表现非常好。

同样，还有一个名为“声望森林山”和“声望城市”的项目即将推出，审批工作已经准备好，甚至还会带来1600套公寓。有了这些，项目在销售方面或多或少完成了，然后唯一的工作就是继续建设。我们必须看看像Thane和其他一些郊区这样的地区，这样我们才能得到正确的数字和定价。当然，当你进入孟买市中心时，你会发现价格超过500万卢比，这是中间部分。它稍微溢价一些，也有买家，但这是另一部分人会买它。

让我们来看看任何开发商的三个主要垂直领域——住宅、商业，以及在很大程度上，我认为是零售。我有三种强迫性的分类，主要是商场。我提到的三条垂直线中哪一条内德，你很兴奋场吗?

Irfan Razack:我们应该加上好客，因为我们在很大程度上是好客的。所以，每个产品都很令人兴奋。你现在看到的是，如果你以零售商场为例，你不能在每个地区都建一个零售商场或者你可以每年建一个零售商场，但是住宅，你可以一直这样做，不断投入资金。

另一方面，在办公室和零售领域，你必须考虑集水区在哪里，设计参数也非常不同。但一旦你建成了一个100万平方英尺的购物中心，你就会有不同的满足感。今天，我们在班加罗尔开设了南方论坛，在本财政年度开设了高知论坛，两者都做得很好，客流量非常可观。

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但这是有成本的，有资本支出和持有成本。你不能出售这些资产，除非你想把它作为一个完整的资产出售，就像我们之前对黑石所做的那样。但我们肯定想要建设。我们正在建设一大批购物中心，未来三年将达到12家左右，这就是我们的计划。

但如果你就职，我们又有不同的细分市场，无论是CBD，非CBD，还是在外围地区，因为对办公室的需求已经恢复，人们正在占用空间。公司也在致力于更大的空间。但我想说办公室是最不令人兴奋的。你只需要建造它，然后找一个好的占用者。我的团队告诉我，我们现在要改变办公室的建造方式，让办公室更酒店化，让它们更令人兴奋，这就是我们正在努力做的事情。这也是占用者非常高兴的地方，我们经营办公室业务的方式，当然，今天人们在旅行，酒店业也在蓬勃发展。总而言之，我们所涉足的房地产业的每一个领域都表现得相当不错。

我们需要关注的一个部分可能是仓储。我们刚刚完成了一个仓库，我相信那里有更大的潜力。

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